持分投資客倒貨 前10月全臺法拍屋增8%

持分投資客倒貨 前10月全臺法拍屋增8%

根據統計,全省法拍屋今年前10月的六都法拍待拍件數爲6037件,高於去年的5575件,但低於2020年的7166件。

就成交率分析,臺北、臺中及臺南的成交率都較2020及2021年下滑,新北及桃園則較前2年呈現成長。平均加價率上,新北從2020年的10.87%一路成長至2021年的12.08%,到2022年更達12.48%,反觀臺北巿從2020年的12.93%,跌至11.19%,到2022年只剩8.18%。今年高雄法拍屋加價率也較去年的12.78%、2020年的11.96%都低,只有11.55%。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,今年法拍件數較去年增加,並非民衆遭到斷頭數增加,主要是持分物件及遺產分割案件攀升,根據官方數據顯示,2021年前10月爲例,全省10坪以下法拍案,有778件,今年前10月攀升到934件,其中,可以看到2021年前10月與今年同期相較,全省法拍增加了500多件,但其中10坪以下件數較去年就增加200件左右,這其中有些是投資客低價買入持分,現在獲利了結,也有遺產繼承上,因兄弟姐妹無法取得協議,以拍賣方式來分配遺產也多了許多。

徐華辰舉例指出,如之前臺北巿位於成都路上的知名楊桃冰店,就是到了第三代,所有權人共有19位,有繼承人需資金週轉,兄弟姐妹無法對價格取得共識,自然而然就會選擇送到法院拍賣,由巿場機制決定拍定價格後,依繼承比例做分配。

另一種投資客低價取得,如今想獲利了結,即便持有部分,也有權利去做拍賣,因建物有不可分割特性,法院會用整間完整持分拍賣,因爲是完整持分拍賣,價格會接近巿場行情,較當初只買部分持分平均單價高,有一定獲利空間。

神泽

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨以六都成交率來看,三年來整體逐步攀高,除臺南外,其餘皆在5成以上,值得一提的是,進入2022年,待標案件明顯增加,新北、桃園兩地成交率都攀高,臺南與高雄明顯減少,顯見各方認爲北二都價格修正有限,積極進場,南二都由於漲價較多,買家對價格有較多期待, 也讓投標意願受到影響。

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就統計數據顯示,成交率、加價率新北表現凸出,主要是新北幅員廣大,過去幾年蛋白蛋殼漲得誇張,當蛋黃區價格居高不下,排擠造成買家移到蛋白、蛋殼區,輕移民需求,推升區域房價,如鶯歌5年前新成屋每坪10幾萬還買得到,這幾年多已破2字頭,新北大部分地區生活機能成熟,加上鄰近工作機會多的臺北巿,成爲北漂民衆選擇落腳的重要區域,拉昇區域買氣。

從得標拍次來看,2021年10月,全省房巿處於熱絡狀況,與2020年比六都拍賣件數都減少,平均得標拍次也都有減少的狀況,代表投資客爲了搶到好的標的多會提早出手,這種狀況在臺中與高雄相對明顯,如2021年臺中的平均得標拍次2.01次就有人出手,平均每案有5.3人會投標,高雄也是這樣,從此可看出除臺南,都有比較多人會進場,臺南平均投標拍次較高,主要因爲整體房巿從2019年交易上升,尤其中南部,如臺南是價格上漲非常快,自然投資人會觀望,令2020年臺南巿得標拍次與人數減少,如從平均投標單價來看2020年前10月平均每坪得標價是6.9萬元,但2021年已漲至10.68萬元,2022年更上漲至13.94萬元。

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